Loi Alur, loi Carrez, loi Pinel, loi Hoguet, loi Scrivener… Le secteur de l’immobilier français, comme tout secteur économique, est encadré par de nombreuses lois qui ont pour objectif de vous protéger lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Que ce soit dans le cadre d’un achat pour une résidence principale ou dans le cadre d’un investissement locatif, ces lois en immobilier concernent notamment la superficie du bien, la promesse de vente ou encore la souscription d’un crédit immobilier. Parmi toutes ces lois, nous vous proposons de découvrir plus en détails X lois qui ont un impact sur la pratique des métiers de l’immobilier.
La loi Carrez : déterminer la surface privative d’un bien immobilier
La loi Carrez a été mise en place en 1986. Son objectif est de protéger les acquéreurs de certains vendeurs qui seraient tentés de surestimer la surface du bien lors d’une vente immobilière en copropriété.
La loi Carrez est un diagnostic immobilier portant sur la surface habitable d’un bien. Elle est obligatoire pour les logements à l’achat ou à la vente en copropriété et elle détaille avec précision la surface privative dans les documents relatifs à la vente du bien immobilier. La mention de la surface loi Carrez est également obligatoire depuis 2009 et la loi Boutin pour une location louée à titre de résidence principale. Seules les surfaces de plus de 8m2 dont la hauteur sous plafond atteint au minimum 1,80 mètres sont prises en compte dans le calcul de la loi Carrez. Le calcul exclut donc les parkings, les garages, les caves, les terrasses, les balcons ou encore les terrains à construire. En revanche, elle inclut les combles, les greniers, les sous-sols ou encore les vérandas qui respectent les minimums et maximums indiqués de surface habitable et de hauteur sous plafond.
Attention aux erreurs de calcul ! En cas d’erreur de la part du vendeur, l’acheteur peut annuler l’achat du bien immobilier dans le mois suivant la signature de la vente. L’acheteur peut même obtenir une baisse du prix du bien si les erreurs de mesure du vendeur se montent à moins 5% du total de la surface du bien immobilier.
La loi Hoguet : Réglementer la profession d’agent immobilier
Mise en place en 1970, la loi Hoguet a pour objectif de réglementer l’activité des professionnels de l’immobilier et notamment les agents immobiliers. Elle encadre les activités d’achat et de vente immobilière. Avec la loi Hoguet, les professionnels sont obligés de :
Posséder une carte professionnelle T ou G
Souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle
Posséder une garantie financière
Détenir un mandat écrit
Tenir un registre des mandats
Délivrer un reçu des sommes versées
Respecter les obligations administratives
Plusieurs professions sont concernées par la loi Hoguet tels que les agents immobiliers et mandataire en vente de fonds de commerce, les administrateurs de biens, les chasseurs d’appartements / apporteurs d’affaires ou courtier en immobilier…
La loi Hoguet s’applique également à l’agence immobilière qui est tenue d’afficher plusieurs informations :
Le numéro de sa carte professionnelle
Les tarifs TTC des prestations (et le mode de calcul de ces dernières)
Les mentions relatives à la perception ou non de fonds
Le montant de la garantie financière (ainsi que la dénomination et les coordonnées du garant).
La loi Alur : Faciliter l’accès au logement locatif et réglementer les professions immobilières
La loi ALUR (ou loi d’Accès au Logement et Urbanisme Rénové) a pour mission d’encadrer le secteur immobilier et de réglementer les démarches administratives. In fine, cette loi vise à faciliter l’accès au logement des ménages les plus modestes. Elle repose sur 4 piliers :
Le développement de la transparence et l’innovation dans les métiers de l’immobilier
Le développement de l’accès à un logement décent
L’amélioration de la relation entre les acteurs du marché de l’immobilier (professionnels de l’immobilier, locataires, propriétaires)
Empêcher les pratiques immobilières abusives
La loi ALUR de 2014 a profondément changé le secteur de l’immobilier en modifiant certaines activités :
La rédaction des contrats de location
La mise en place de diagnostics pour assurer la sécurité et protéger le locataire
La déclaration de mise en location
La protection des copropriétaires
La rédaction des annonces immobilières
Outre ces changements majeurs, la loi ALUR a également modernisé la loi Hoguet. Elle introduit une contrainte supplémentaire pour les professionnels de l'immobilier, en les obligeant à suivre une formation pour pouvoir exercer.
Le dispositif Pinel : inciter à l’investissement locatif
Créé en 2015 dans la Loi de Finances, le dispositif Pinel (qui remplace le dispositif Duflot) a pour idée d’inciter à l’investissement locatif pour les ménages grâce à un système de défiscalisation progressif. Ce dispositif s’applique à des logements situés dans les zones dites tendues. Le principe de base de ce dispositif est simple : plus la durée pendant laquelle le propriétaire loue son bien est longue, plus la réduction d’impôt est forte. Le loyer du bien (appartement ou maison) est plafonné et son attribution est soumise à des conditions de ressources appliquées aux locataires afin de donner un accès facilité au parc privé à des personnes “exclues” de ce système en général. La loi Pinel permet de défiscaliser au maximum 300 000 euros par an.
Si la loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôts importante, il faut toutefois prendre en compte certaines informations. Il faut dans un premier temps faire une étude de marché rapide afin de déterminer quelle est la valeur réelle du bien selon sa zone géographique et quelle est la demande locative dans cette zone. Pour optimiser ses chances de réaliser un bon investissement et réaliser une plus value, il est important de comparer les biens et les zones dans lesquelles ils se situent.
Les lois Scrivener et Neiertz : protéger les acheteurs
Ces deux lois déterminent les modalités relatives à l’emprunt immobilier pour l’acquisition d’un bien immobilier dont le montant est supérieur à 21 500€. Elles ont pour objectif de protéger et d’informer les futurs acheteurs tout au long du processus de vente.
La loi Scrivener détermine une liste d’éléments qui doivent obligatoirement figurer sur l’offre de crédit tels que l’identité des parties, la nature du prêt et son objet, le montant du crédit, le TAEG, les garanties financières apportées par l’emprunteur et leur coût… Elle permet également à l’acheteur de bénéficier d’un délai de réflexion de 10 jours dès l’offre écrite reçue. L’offre de crédit est valable 30 jours et elle doit impérativement contenir un échéancier de remboursement avec les dates et le montant des mensualités.
La loi Neiertz vient compléter la loi Scrivener et ajoute la notion de prévention contre le risque d’endettement lié à la souscription d’un crédit. Ce dispositif permet de modifier la durée des crédits en cours mais aussi de les regrouper afin de réduire le nombre d’échéances de remboursement.
Le secteur immobilier français est un des secteurs les plus encadrés par la législation. Cette dernière ne cesse d’évoluer selon nos modes de vie (comme avec la loi ELAN et la réglementation des logements en Airbnb). Même si ces réglementations sont parfois contraignantes pour les professionnels de l’immobilier, elles ont de multiples avantages en protégeant les différents acteurs du secteur de l’immobilier.